Przekształcenie działki rolnej w budowlaną
Często ludzie mają z swoich portfelach pewnego rodzaju ograniczenia finansowe, które
stanowią bardzo dużą przeszkodę dla spełnienia swojego marzenia o własnym domu lub inwestycji.
Dla takich osób rozwiązaniem, które może ten problem rozwiązać jest zakup gruntu rolnego z
możliwością przekształcenia go w grunt budowlany. Ze względu na cenę taki rodzaj nieruchomości
cieszy się coraz to wiekszą popularnością a osób, które takowe mają do sprzedaży coraz to więcej
przybywa. Proces przekształcenia działki rolnej wymaga czasu i cierpliwości ale również wiąże się
z wypełnieniem różnych formalności oraz wizytami w urzędach.
Ze względu na dużą biurokrację w naszym kraju przekształcenie gruntu jest dość czasochłonne ale jeżeli
jednak się zdecydujesz na taki zabiego powinno ono przebiegać mniej więcej tak.
Łatwiejszy zakup – dobre zmiany w prawie pierwokupu.
Wraz z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 8 lipca 2010 (Dz. U. nr 110, poz. 725) grunty
rolne stały się łatwiejsze w obrocie. To wspaniała wiadomość dla osób, które nie są związane z rolnictwem, a
zainteresowanych zakupem działek rolnych choćby pod budowę domu dla siebie.
Do tej pory Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) miała prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości
rolnych, bez względu na wielkość. Nie dotyczyło to jedynie transakcji między rolnikami.
„Teraz, dzięki nowelizacji, ANR zachowuje prawo pierwokupu, ale tylko w stosunku do gruntów rolnych przekraczających 5 ha.
Oznacza to, że grunty do 5 ha możemy kupić bez konieczności zawierania umowy przedwstępnej i nie musimy mieć na to zgody.
Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego
Przed dokonaniem zakupu działki należy szczególowo sprawdzić wszystkie informacje na jej temat w Urzędzie Gminy. Ważną rolę odgrywa tutaj plan zagospodarowania przestrzennego – określa on zakres przeznaczenia danego gruntu. Jeżeli gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania, sprawa się komplikuje i wzrasta nieco ryzyko inwestycji. Ponieważ nie wiemy, jakie będzie w przyszłości przeznaczenie działki co może nam pokrzyżować plany. Istnieje również ryzyko, że w poblizu naszej działki będzie przebiegać np. obwodnica lub inny ciąg komiunikacyjny co może nam zepsuć całą inwestycję.
W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego będziemy zmuszeni złożyć wniosek o warunk zabudowy. Wniosek składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Według przepisów, grunt musi spełniać kilka norm: bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
możliwość podłączenia budynku do mediów, tj. wodociąg, kanalizacja, sieć gazowa i elektryczna.
Kolejnym obostrzeniem jest tzw. „dobre sąsiedztwo”, oznacza to, że znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie działka musi być zabudowana lub zostały już dla niej wydane warunki zabudowy.
Za działkę sąsiednią – w rozumieniu przepisów, uważa się taką, która ma wspólną granicę z gruntem, który planujemy nabyć.
Jak „przekształcić” działkę rolną w budowlaną?
Aby postawić dom na działce rolnym, przede wszystkim trzeba ten grunt „odrolnić”. A „odrolnić” możemy tylko wtedy, kiedy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego.
Odrolnienie polega na zmianie przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W celu odrolnienia gruntu, trzeba wnieść pismo o zmianę przeznaczenia dzałki. Pamiętajmy, aby wniosek był cały i zawierał dobre określenie miejsca położenia gruntu. Należy również jasno określić cel, na jaki działka ma być przeznaczona, np. budownictwo jednorodzinne, wielorodzinne lub usługowe. Pismo jak pisałem wcześniej składamy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a jego podjęcie jest bezpłatne.
Minusem naszych starań jest to, że nie ma bliżej określonego terminu, w którym gmina jest zobligowana do rozpatrzenia wniosku i wprowadzenia zmian w planie. Jeśli zależy Ci na szybkiej realizacji projektu, to takie rozwiązanie nie jest najlepszym pomysłem. Czekanie na przeróżne decyzje z może powodować zdenerwowanie i zmianę planów mieszkaniowych nawet o kilkadobrych lat.
WAŻNE:
Od stycznia 2009 roku grunty rolne wszystkich klas, znajdujące się w granicach administracyjnych miasta zostały odrolnione z mocy prawa.
Podobnie na mocy nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, uproszczona procedura obejmuje grunty na obszarach wiejskich, ale wyłącznie klasy od IV do VI.
W pozostałych przypadkach potrzebny jest wniosek.
Chcesz budować, musisz wyłączyć grunt z produkcji rolnej
Kiedy już gmina już pozwoli na odrolnienie ziemi, wtedy następnym krokiem jest wystąpienie do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Dotyczy to działki o dobrej jakości klasy od I do III, działki słabej jakości nie potrzebują wyłączenia. W tym celu należy zapoznać się z gleboznawczą klasyfikacją ziemi, w której wyrażona jest klasa bonitacyjna.
Po otrzymaniu pozytywnej decyzji zaczynamy się starać o pozwolenie na budowę.
Wraz z przekwalifikowaniem ziemi z rolnej na budowlaną, czeka nas opłata.
Jej wysokość jest podyktowana klasą gruntu, im wyższa klasa tym opłata jest wyższa.
Po przejściu przez te wszystkie formalności można w pełni skupić się już na budowie wymarzonego domu.
Zabudowa siedliskowa – łatwiejsza opcja.
Zabudowa siedliskowa związana jest z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W układ zabudowy siedliskowej może wchodzić zarówno budynek mieszkalny jak i budynki gospodarcze do prowadzenia działalności. Jeśli nie spełnisz ustawowych wymogów bycia rolnikiem, po takiej działki, należy ją odrolnić w celu postawienia domu.
W takim wypadku zanim podejdziemy do podpisania umowy przedwstępnej, właściciel gruntu – rolnik, powinien uzyskać warunki zabudowy jak i pozwolenie na budowę.
0 Komentarzy